Walka spółdzielni o portfele mieszkańców. Uchroniły mieszkańców przed podwyżką o… 800 proc.!

Bezprecedensowa drożyzna, chaos i indolencja rządu – wszystko to dotyka także mieszkających w budynkach bielskich spółdzielni mieszkaniowych. Ich zarządy dwoją się i troją, aby mieszkańcy nie zostali w samych skarpetkach. Trzymając rękę na pulsie, uchroniły lokatorów przed szokującymi podwyżkami, tak jak w przypadku gazu, sięgającymi nawet… 800 procent! Ale co nas czeka za kilka miesięcy – tego nie jest w stanie przewidzieć nikt.

Tanio już było

Nieraz szykowano zamach na spółdzielnie mieszkaniowe, co się jeszcze nie powiodło. Jak się okazuje, w czasach szalejącej inflacji, bałaganu prawnego, chaotycznych i nieprzemyślanych działań rządu, te po raz kolejny pokazały swoje mocne strony i odporność na warunki zewnętrzne. Choć w sytuacji, gdy drożeje dosłownie wszystko, nieraz o kilkaset procent, spółdzielnie potrafiły zminimalizować tego fatalne skutki, przynajmniej w krótkim okresie, ale i tak nie uchronią mieszkańców przed wzrostem wszelkich opłat. Wszystko wskazuje na to, że mieszkańcy nie odczują jednak nagłego szoku związanego z drastycznym wzrostem opłat. Przynajmniej na razie…

Jerzy Skwark zarządzający Karpacką Spółdzielnią Mieszkaniową zwraca uwagę choćby na inflację i na to, że szybko rosną ceny usług, materiałów budowlanych, a przy tym wzrasta płaca minimalna. – Spowoduje to, że wszystkie remonty, które będziemy chcieli wykonać, będą nas kosztować o wiele więcej. Taka sama sytuacja będzie z eksploatacją, w tym sprzątaniem czy utrzymaniem zieleni – mówi. Tłumaczy, że nie powinno dojść do drastycznych podwyżek cen gazu i energii elektrycznej dzięki wcześniejszemu podpisaniu przez spółdzielnię umów na dostawy tych mediów z gwarancją ceny. Mimo to, i tak będzie drożej. Od marca czynsz wzrośnie o składnik inflacji, co w ostatnich latach nie było konieczne. – A dzisiaj jest, jeśli chcemy mieć środki na utrzymanie zasobów na odpowiednim poziomie technicznym – objaśnia prezes Karpackiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Przygotowani mają lżej

Do drożyzny starano się przygotować się w Spółdzielni Mieszkaniowej „Strzecha”. – Tak się złożyło, że 31 grudnia kończyła się umowa zawarta z PGNiG w cenniku pn. „Gaz dla Biznesu”. Kiedyś gwarantowała nam ona możliwość wynegocjowania konkurencyjnych stawek za gaz. Zarząd, spodziewając się niemiłych niespodzianek na rynku gazu od 1 stycznia 2022 roku, postanowił nie podpisywać nowej umowy czasowej w taryfie biznesowej i wykazał gazowni, że spółdzielnia kupuje gaz wyłącznie na potrzeby bytowe mieszkańców, co jest zresztą zgodne z prawdą. Dzięki temu uchroniliśmy mieszkańców od podwyżek cen gazu rzędu kilkuset procent, choć i tak jest znaczna, bo wynosi 93 proc. Nowe zaliczki za używanie gazu zliczanego przez wspólne gazomierze, skalkulowane zostały w październiku ubiegłego roku i opierały się na znacznie niższych prognozach wzrostu z 10 do ok. 12 groszy za kWh, a faktycznie 1 stycznia cena w gazowni w taryfie bytowej wyniosła ponad 20 groszy za kWh. Na tę chwilę zaliczki opłat mieszkańców za gaz są mniejsze, niż wzrost ceny gazu kupowanego w gazowni i sięgają jedynie 8-12 procent, co oparte było na prognozach, że cena dla gospodarstw domowych wzrośnie jedynie o ok. 26 proc. Wszystko i tak będzie więc zależeć od realnego zużycia, ale jest prawdopodobne, że w ciągu roku trzeba będzie dokonać następnych korekt – informuje Jacek Żołubak, prezes SM „Strzecha”.

Spółdzielnia musi się także liczyć ze wzrostem cen energii elektrycznej w częściach wspólnych budynków o ok. 36 proc., co także wpływa na ogólne koszty utrzymania i konserwacji budynków. Na szczęście w aż 116 budynkach zdołano zastąpić przestarzałe nieekonomiczne żarowe punkty oświetleniowe żarówkami typu LED sterowanymi ruchowo i przewiduje się, że po roku widok stale świecących nocą wieżowców przejdzie całkowicie do historii. Pozostanie jeszcze niewielka ilość budynków, w których co prawda istnieje oświetlenie starego typu, ale od lat stosuje się tzw. wyłączniki czasowe. Działania te spowodowały znaczne obniżenie udziału kosztów energii elektrycznej w ogólnych kosztach utrzymania budynków, a więc skutek podwyżek cen prądu, choć zauważalny, to nie jest tak dolegliwy jak mógłby być, gdyby zaprzestać tych modernizacji.

Niestety, stale rośnie także cena energii cieplnej. Łagodzenie skutków tych podwyżek jest niesłychanie trudne i kosztowne oraz niestety ograniczone. Dzięki wieloletniej systematycznej pracy spółdzielni, związanej z termomodernizacją budynków, można jedynie osłabić skalę wpływu rosnących cen ciepła. Choć ocieplono wszystkie ze 138 budynków, to minimum 11 z nich wymagałoby ponownych robót, gdyż upłynęło 20-30 lat i w tym czasie zmieniły się przepisy, normy oraz technologie materiałowe. Dwa zadania zrealizowano już w latach 2020-21. Pozostało więc 9.

Szef „Strzechy” potwierdza, że tego typu roboty budowlane są dla spółdzielni o wiele droższe niż kiedyś. – Około dziesięć lat temu za ocieplenie jednego m kw. elewacji płaciliśmy ok. 120 zł, a za takie prace w ostatnim termomodernizowanym bloku – już 370 zł. To pokazuje, z jakim wzrostem cen mamy do czynienia w budownictwie. W porównywalnym czasie stawka opłaty na fundusz remontowy wzrosła ubiegłym roku tylko o 20 groszy za metr kw. pow. miesięcznie, co daje wzrost tylko ok. 10 procent w ciągu dziesięciu lat – obliczył.

„Strzecha” ciągle systematycznie modernizuje także instalację wewnętrzną, regulującą przepływ energii cieplnej. Ze 135 budynków ogrzewanych centralnie pozostały tylko 24. Kierunki tych robót mają na celu zapobieganie przegrzewaniu się budynków, co daje możliwość występowania o zmniejszenie zamawianej mocy cieplnej. W 2018 roku, przykładowo, obniżono moc zamówioną w 113 obiektach, co pozwoliło uzyskać ok. 600 tys. zł oszczędności w skali roku. – W 2021 roku wystąpiliśmy ponownie o takie korekty dla 57 budynków, co da dalszą oszczędność roczną w wysokości ok. 200 tys. zł rocznie – przybliża prezes.

Presję wzrostu cen zewnętrznych odczuwa się także w pozostałych branżach, np. sprzątaniu czy odśnieżaniu, konserwacji instalacji gazowych, wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych oraz czyszczeniu i przeglądach przewodów kominowych. Firmy obsługujące wywierają na zarząd dużą presją na podwyższanie ich wynagrodzenia o 11-34 proc. – To duży problem do rozwiązania w postępowaniach negocjacyjnych lub przetargowych, które obecnie prowadzimy, by zapewnić mieszkańcom bezpieczeństwo techniczne ich budynków przy spełnieniu warunku maksymalnej ochrony skromnych spółdzielczych portfeli mieszkańców – kwituje Jacek Żołubak.

Tylko chwilowa ulga?

W Spółdzielni Mieszkaniowej „Złote Łany” także ze skutkiem wystąpiono o zmianę taryfy za gaz z biznesowej na gospodarczą. – Zabezpieczyliśmy tym interes mieszkańców i nie ma zagrożenia, że trzeba będzie płacić sto czy nawet trzysta procent więcej, choć podwyżki trzeba będzie uwzględnić – wskazuje Ryszard Homa, pełnomocnik zarządu SM „Złote Łany”. Potwierdza, że ceny usług i materiałów budowlanych przełożą się na droższe remonty. – Za miesiąc zobaczymy, jak bardzo ceny poszły do góry, gdy rozstrzygniemy przetarg na roboty budowlane – zaznacza.

Ryszard Homa zwraca uwagę na to, że sytuację może zmienić obniżony VAT. – Już teraz widzę obniżkę na fakturze za ciepło za styczeń. Zamiast 23, jest 8 proc. podatku. Czekam na to, co pokażą faktury za gaz i prąd. Czy panuje pesymizm? Będzie, jeśli te obniżki VAT-u się skończą – puentuje.

Szczegółową analizę trudnej sytuacji przygotowała Beskidzka Spółdzielnia Mieszkaniowa. – Od 1 stycznia 2022 roku wzrosły opłaty eksploatacyjne za lokale mieszkalne w zasobach Beskidzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej średnio o 6,7 proc., tj. 0,30 zł za metr kwadratowy powierzchni lokalu miesięcznie w stosunku do 2021 roku (bez kosztów centralnego ogrzewania). Powodem podwyżek jest m.in. wzrost kosztów materiałów, usług konserwacyjnych, przeglądów okresowych, utrzymania czystości, energii elektrycznej w częściach wspólnych (korytarze, klatki schodowe, windy) oraz remontów. W stosunku do wzrostu opłat, które miały miejsce w latach poprzednich i mieściły się w granicach od 1 do 3 proc., obecne podwyżki w tym zakresie należy postrzegać jako bardzo wysokie – oceniają Henryk Nalepa, prezes Beskidzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej i Magdalena Ślosarczyk, zastępca prezesa ds. finansowo-księgowych.

Zasoby spółdzielni ogrzewane są głównie ciepłem systemowym dostarczanym przez Thermę. Opłaty za centralne ogrzewanie dla lokali mieszkalnych zostały podwyższone od października 2021 roku średnio o 6,3 proc., tj. 0,24 zł za m kw. powierzchni lokalu miesięcznie, co związane jest ze wzrostem cen ciepła wprowadzonym przez Thermę w 2021 roku. Jednakże najbardziej drastyczne podwyżki miały miejsce w 2020 roku, kiedy to ceny ciepła wzrosły o ok. 12 proc.

Trzy budynki mieszkalne w zasobach tej SM ogrzewane są z własnej kotłowni gazowej. W tym przypadku koszty za 2021 rok utrzymywały się poniżej cen taryfowych dzięki podpisanej umowie na stałą cenę w okresie od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku. W przeciwnym razie cena wzrosłaby do końca 2021 roku o około… 800 procent! – W celu uniknięcia tak drastycznej podwyżki, w listopadzie 2021 roku zarząd spółdzielni złożył wniosek do PGNiG o zmianę taryfy z biznesowej na taryfę dla gospodarstw domowych począwszy od 1 stycznia 2022 roku. Dzięki tym działaniom oraz czasowemu obniżeniu podatku VAT, koszty ogrzewania w tych budynkach wzrosną w stosunku do 2021 roku o 99 procent za styczeń 2022 roku oraz o 50 proc. od lutego 2022 roku. Jest to niespotykany jak dotąd wzrost kosztów ogrzewania – stwierdza Henryk Nalepa.

W zakresie opłat za media, takie jak energia elektryczna i gaz w poszczególnych lokalach mieszkalnych, rozliczenia w Beskidzkiej SM mają charakter indywidualny. Każda osoba mająca prawo do lokalu mieszkalnego ma podpisaną indywidualną umowę z dostawcami tych mediów i rozlicza się wg taryf dla gospodarstw domowych.

Spółdzielnia oprócz zasobów mieszkaniowych posiada również lokale użytkowe. – W tym przypadku podwyżki są druzgocące dla najemców lokali. Stawka energii elektrycznej od 1 stycznia 2022 roku jest wyższa o ok. 25 procent w stosunku do cen z początku 2021 roku. Dodatkowo w 2021 roku dla energii elektrycznej dla firm Tauron wprowadził trzy nowe opłaty: tzw. opłatę mocową, opłatę za energię bierną pojemnościową i energię bierną indukcyjną, co spowodowało dodatkowy wzrost kosztów energii elektrycznej o jedną trzecią dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Koszty ciepła systemowego dostarczanego przez Thermę wzrosły dla podmiotów gospodarczych o wskaźniki takie, jak dla gospodarstw domowych, natomiast koszty ogrzewania gazowego lokali użytkowych wzrosły w ostatnim roku aż o 450 procent – wyliczają władze Beskidzkiej SM. – Skutki podwyżek będą najbardziej widoczne, kiedy wprowadzone przez rząd działania osłonowe wynikające z Tarczy Antyinflacyjnej dobiegną końca – puentują.