Mieszkańcy Sarniego Stoku w Bielsku-Białej protestują przeciwko zamiarom dewelopera planującego budowę apartamentowców na działce położonej u zbiegu ulic Polarnej i Nad Potokiem.
Swoje obawy i wątpliwości wobec zamiarów inwestora wyrazili w piśmie skierowanym do Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego oraz przedstawili je osobiście radnym, podczas kwietniowej sesji Rady Miejskiej. Sprawa była też przedmiotem interpelacji jednego z radnych.
Strome wzgórze
Działka o powierzchni 40 arów, na której inwestor planuje wznieść trzy trzykondygnacyjne budynki wielorodzinne oferujące łącznie 31 mieszkań wraz z podziemnymi parkingami, leży na obszarze nieobjętym planem przestrzennego zagospodarowania. Stąd też deweloper wystąpił do ratusza o wydanie warunków zabudowy dla tej inwestycji. Ten fakt nie umknął uwadze okolicznych mieszkańców. Ci uważają, że w dzielnicy domów jednorodzinnych, taka gęsta zabudowa nie powinna mieć miejsca. Wysokie budynki, upchane na małej przestrzeni, całkowicie zacienią bowiem okoliczne posesje. Poza tym tak duża liczba nowych lokatorów na niewielkim obszarze, a co za tym idzie gwałtowny przyrost pojazdów, wpłynie znacząco na pogorszenie się bezpieczeństwa ruchu na i tak już niebezpiecznym skrzyżowaniu ulic Polarnej i Nad Potokiem. Jednak głównym z podnoszonych przez nich argumentów jest to, że nieruchomość usytuowana jest na stromym górskim stoku. Prace ziemne prowadzone w takim terenie – z uwagi na potrzebę wykonania podziemnych parkingów wykopy będą głębokie – mogą zdestabilizować grunt na całym zboczu. W konsekwencji – jak sądzą mieszkańcy – może to zagrozić okolicznym budynkom. Tym bardziej, że teren nie był jeszcze przebadany pod tym kątem przez geologów. Protestujący podkreślają, że nie są przeciwni zabudowaniu tej nieruchomości, lecz jedynie rozmachowi, z jakim inwestor zamierza to uczynić. – „W przypadku zrealizowania tak „nadmuchanej” inwestycji ich mir domowy i poczucie bezpieczeństwa zostaną w znacznym stopniu naruszone” – czytamy w interpelacji radnego. „Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest spełnienie przez inwestora tak zwanego warunku „dobrego sąsiedztwa” – odpisał na interpelację ratusz. Urzędnicy wyjaśniają, że chodzi o to, iż na co najmniej jednej działce położonej w sąsiedztwie musi istnieć już zabudowa o analogicznym charakterze co do funkcji, cech czy wskaźników w porównaniu z tą jaką planuje wznieść inwestor. „W sąsiedztwie wnioskowanego terenu znajdują się trzy działki z zabudową wielorodzinną i mimo, że są to tylko 3 z 45 analizowanych działek, to w świetle prawa nie ma podstaw do odmowy funkcji wielorodzinnej dla terenu objętego wnioskiem” – czytamy w dalszej części odpowiedzi.
Urzędnicy wskazują też na fakt, że początkowo deweloper zamierzał w tym miejscu wybudować jeden budynek wielorodzinny o czterech kondygnacjach i łącznej powierzchni zabudowy 1050 metrów kwadratowych. Na to Urząd Miejski – biorąc pod uwagę zasadę dobrego sąsiedztwa – zgodzić się nie chciał. Dlatego już w trakcie postępowania inwestor zmienił swoje zamiary. Wystąpił o warunki zabudowy dla dwóch trzykondygnacyjnych budynków wielorodzinnych o łącznej powierzchni zabudowy 750 metrów kwadratowych. „W toku dalszego postępowania organ nakazał ograniczenie powierzchni zabudowy każdego z budynków do 350 metrów kwadratowych (w odniesieniu do powierzchni położonego w najbliższym sąsiedztwie budynku wielorodzinnego przy ulicy Nad Potokiem 137B)” – opisują przebieg postępowania miejscy urzędnicy wyjaśniając, że ostatecznie deweloper zawnioskował o budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w tym dwóch o powierzchni 277 metrów kwadratowych każdy, i jednego o powierzchni 141 metrów. Jednocześnie ratusz wyjaśnia, że w decyzji o warunkach zabudowy zostaną nałożone na inwestora obowiązki wykonania przez niego analizy zacieniania i przesłaniania budynków sąsiednich oraz badań podłoża z uwzględnieniem zagrożeń ruchami mas ziemnych ze względu na znaczny spadek terenu. Poza tym ratusz uspakaja protestujących informując ich, że planowane „osiedle” ma być skomunikowane z ulicą Nad Potokiem za pośrednictwem bezpośredniego zjazdu z terenu tejże posesji, a nie przez ulicę Polarną. Rozwiązanie takie zostało pozytywnie zaopiniowane przez Miejski Zarząd Dróg.
Nie chcieli planu
Władze miasta – niejako na marginesie – zwracają także uwagę na to, że mieszkańcy Sarniego Stoku w 2012 roku protestowali przeciwko ustanowieniu dla tego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jego uchwalenie ochroniłoby teraz tę okolicę przed pojawieniem się tam wysokich budynków jednorodzinnych. Mieszkańcy twierdzili wtedy, że obszar ten jest tak wysoce zurbanizowany, iż nowa zabudowa w praktyce nie jest tam już możliwa. Nie ma więc potrzeby – sugerowali w tamtym czasie – tworzenia dla tego obszaru planu zagospodarowania. Ten – po licznych perturbacjach – faktycznie opisywanego terenu nie objął.
Tak więc urzędnicy – choć w pewnym sensie podzielają racje protestujących – nie kryją, że planowanej budowie zapobiec nie są w stanie. Mają związane ręce przepisami prawa i sugerują, że za zaistniałą sytuację w pewnym stopniu odpowiadają także… sami mieszkańcy Sarniego Stoku.
