Czasami dochodzi do sytuacji, gdy osoba kupująca mieszkanie lub dom – z różnych względów – chce rozwiązania umowy kupna nieruchomości. Wbrew pozorom jest to możliwe, chociaż zasadniczo tylko w niektórych sytuacjach. Jeśli nabywca chce odstąpić od umowy z przyczyn innych niż przewidziane w przepisach, musi liczyć się z konsekwencjami – także finansowymi.
Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości przez kupującego
Kupującemu przysługuje ustawowe prawo odstąpienia od umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Jest to możliwe zasadniczo w dwóch przypadkach:
- ze względu na niedopełnienie obowiązków przez sprzedającego,
- ze względu na wystąpienie wad.
Jeśli chodzi o niedopełnienie obowiązków przez sprzedającego (np. niewydanie nieruchomości w terminie), to należy pamiętać, że sam fakt niewywiązania się z postanowień umowy nie jest jeszcze wystarczającym powodem do odstąpienia od niej przez kupującego. W pierwszej kolejności musi on wyznaczyć sprzedającemu dodatkowy termin do wykonania – z zastrzeżeniem, że po jego upływie będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Dopiero po upłynięciu tego terminu i dalszym niedopełnieniu obowiązków przez sprzedającego możliwe będzie odstąpienie od umowy.
Z kolei w przypadku wystąpienia wad kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy – chyba, że sprzedający niezwłocznie usunie wadę. Należy przy tym mieć świadomość, że odstąpienie nie jest możliwe, jeśli wada jest uznana za nieistotną. Co jednak z kwestiami finansowymi? W przypadku wcześniejszego uiszczenia zadatku przez kupującego i odstąpienia od umowy na podstawie wyżej wymienionych powodów, kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy kwestię zadatku uregulowano w umowie w inny sposób.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Nieco inne zasady obowiązują, jeśli chodzi o odstąpienie od umowy deweloperskiej. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w kilku określonych sytuacjach:
- gdy umowa deweloperska jest niepełna (brakuje w niej jakiegokolwiek elementu, jaki powinna zawierać zgodnie z przepisami – to samo dotyczy też prospektu informacyjnego),
- kiedy deweloper nie dostarczył na czas prospektu informacyjnego,
- gdy prospekt lub umowa nie zgadzają się ze stanem faktycznym,
- kiedy istnieje niezgodność informacji znajdujących się w umowie i prospekcie.
Co bardzo istotne, w wyżej wymienionych sytuacjach kupujący, który chce odstąpić od umowy, nie ponosi żadnych konsekwencji finansowych. Ważne jest również, że kupujący może odstąpić od umowy także w momencie, gdy deweloper nie przeniesie na niego praw własności w określonym w umowie terminie. Kupujący może wtedy rozwiązać umowę w ciągu 120 dni od upłynięcia wyznaczonego terminu.
Co, jeśli kupujący chce odstąpić od umowy deweloperskiej z innych powodów?
Może jednak dojść do sytuacji, gdy kupujący chce odstąpić od umowy z zupełnie innych powodów – np. dojdzie do wniosku, że nowe mieszkania w Bielsku-Białej są znacznie atrakcyjniejsze niż zakupiona przez niego nieruchomość w Jeleniej Górze. W takim wypadku – gdy nie istnieją prawne podstawy – kupujący nadal może odstąpić od umowy, ale za zgodą dewelopera. Dodatkowo musi liczyć się z tym, że zapłaci karę – jeśli taka była przewidziana w umowie. Nie odzyska również wpłaconego zadatku.
