Szczyrk walczy z deweloperami. Do urzędu trafiło 800 wniosków o przekwalifikowanie terenów rolnych

„Starzy” mieszkańcy Szczyrku mają już dość wszechobecnej deweloperki. Apartamentowce wznoszone są dosłownie wszędzie, także pośród istniejącej już zabudowy jednorodzinnej. Szczyrkowski samorząd chce z tym skończyć.

Takie są też oczekiwania znacznej części mieszkańców miasta. W takim też kierunku prowadzone są prace nad przygotowywanym dla Szczyrku nowym studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Trudno powiedzieć, jaki ostateczny kształt przyjmie ten dokument, bo – co oczywiste – taka polityka planistyczna nie wszystkim musi się podobać. W większości chodzi o nowe mieszkania kupowane przez nabywców jako lokata kapitału czy źródło potencjalnych zysków z tytułu wynajmu takich lokali turystom. Na stałe mało kto w szczyrkowskich apartamentowcach mieszka. Służą za bazę wypadową osobom przyjeżdżającym w góry na wypoczynek lub żeby się zabawić. To generuje wiele problemów i konfliktów, których pokłosiem jest planowany przez samorząd zakaz takiego budownictwa.
Jak to możliwe, że apartamentowce powstają jak grzyby po deszczu wśród zwykłych jednorodzinnych domostw?

Obowiązujący w Szczyrku plan zagospodarowania przestrzennego przyjęto w 2006 roku. W tamtym czasie – jak tłumaczy burmistrz Antoni Byrdy – mało kto przypuszczał, że za kilka lat miejscowość stanie się tak atrakcyjnym miejscem dla deweloperów. Ci zwietrzyli dobry interes i zaczęli inwestować na potęgę, wznosząc pod górami luksusowe mieszkania na sprzedaż. Wykorzystali przy tym pewną lukę w prawie. Problem ten nie dotyczy tylko Szczyrku: budynki wznoszone w systemie szeregowym są traktowane nie jako domy wielorodzinne, ale jako „system budynków jednorodzinnych”. Czyli mogą być budowane na działkach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę jednorodzinną. W Szczyrku minimalna wielkość działki budowlanej to 6 arów (w pewnych sytuacjach mogą być od tego odstępstwa). Na takiej niewielkiej działeczce – gdzie teoretycznie powinien zostać wzniesiony jednorodzinny budynek – deweloperzy zaczęli więc budować trzy segmentowe bliźniaki dysponujące łącznie sześcioma niezależnymi mieszkaniami!

Szybko pojawiły się w mieście głosy, aby całkowicie zakazać takich praktyk, dokonując stosownych zmian w planie zagospodarowania. Tyle że taki całkowity zakaz nie byłby do końca korzystny dla samorządu, bo inwestorzy, którzy już nabyli działki budowlane, mogliby domagać się od miasta ogromnych odszkodowań za straty, jakie ponieśliby w wyniku zmian (zamiast kilku mieszkań na sprzedaż na takim samym areale mogliby wybudować tylko jedno). Dlatego władze przyjęły kompromisowe rozwiązanie i ograniczyły jedynie dla tych przestrzeni tak zwany wskaźnik intensywności zabudowy. W myśl nowych zapisów na działce o powierzchni 6 arów można teraz wybudować najwyżej jeden dwumieszkaniowy bliźniak (aby mógł powstać segmentowiec dysponujący czterema lokalami mieszkalnymi, potrzebna jest działka o powierzchni 8 arów). Taki ruch ze strony samorządu miał na celu zmniejszenie rentowności deweloperskich inwestycji, a co za tym idzie docelowo miał ograniczyć tego typu budownictwo na terenie Szczyrku.

Zmiana weszła w życie kilka lat temu, ale na początku na wiele się nie zdała, bo inwestorzy znaleźli w nowych przepisach pewną interpretacyjną lukę. – Przez jakieś dwa lata trwał spór, jak należy rozumieć ten przepis w kontekście prawa, a w tym czasie zezwolenia budowlane były wydawane przez starostwo na starych zasadach – mówi burmistrz Antoni Byrdy.
Teraz wreszcie problem został rozwiązany i w Szczyrku obowiązują wprowadzone przed kilku laty ograniczenia intensywności zabudowy szeregowej. Tego władze miasta – jeśli chodzi o już istniejące działki budowlane – nie zamierzają zmieniać. Wszystko ma zostać po staremu.

Bój toczy się o co innego. Istnieje ogromna presja na władze miasta, wywierana przez właścicieli gruntów, aby kolejne obszary przeznaczać w Szczyrku pod zabudowę mieszkaniową. Do ratusza wpłynęło już około 800 wniosków od mieszkańców o przekwalifikowanie działek rolnych na grunty budowlane. Pierwszym krokiem w tym kierunku jest zmiana studium uwarunkowań, a następnie przygotowanie na jego podstawie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dokumentach tych – zakładają władze miasta – mają się znaleźć zapisy jasno precyzujące, iż na nowo utworzonych (przekwalifikowanych) działkach, przeznaczonych w nowym planie pod budownictwo jednorodzinne nie będą mogły powstawać żadne budynki wielorodzinne (chodzi o wspomniane szeregowce).

Zdaniem burmistrza takie rozwiązanie byłoby uczciwe względem przyszłych nabywców takich działek budowlanych, bo od początku mieliby świadomość, co mogą wybudować. Zwłaszcza, że ceny ziemi w Szczyrku są astronomiczne. Za metr kwadratowy działki budowlanej trzeba zapłacić od 1000 do 1200 zł, a zdarzają się nieruchomości, gdzie cena dochodzi do 2000 zł za metr. Ceny działek niebudowlanych oscylują wokół 300 zł za mkw – czyli też niemało.

Nie ma się jednak czemu dziwić. Szczyrk staje się coraz popularniejszym kurortem, w którym wiele osób chciałoby zamieszkać lub mieć mieszkanie. Tymczasem – z uwagi na ukształtowanie terenu i inne warunkowania – znaczna część obszaru miasta nie nadaje się pod zabudowę. Aż 75 proc. terenu położonego w administracyjnych granicach Szczyrku zajmują lasy. Chcąc wprowadzić tak radykalną zmianę w polityce urbanistycznej, władze miasta muszą więc mieć świadomość, że takie ograniczenie deweloperki nie wszystkim się spodoba. Potencjalni inwestorzy z pewnością zrobią wiele, żeby planowany zakaz tak bardzo w nich nie uderzył, a metod i narzędzi, aby osiągnąć ten cel, mają naprawdę sporo.