Czy na terenie podatnym na osuwiska, w pobliżu ulic Cieszyńskiej i Browarnej w Bielsku-Białej, powstaną siedmiopiętrowe bloki? Na razie plany dewelopera stanęły pod znakiem zapytania po miażdżącej decyzji SKO.
Historia kompleksu potężnych biurowców przy ul. Cieszyńskiej w Bielsku-Białej sięga kilku lat wstecz, kiedy dawne zabudowania Telekomunikacji Polskiej SA zostały wystawione na sprzedaż za ponad 10 mln zł. Na przełomie 2021 i 2022 roku nowym właścicielem terenu o powierzchni ponad 1,6 ha została spółka Ateli Investments. Już wtedy inwestor zapowiadał wyburzenie m.in. biurowca znajdującego się najbliżej ulicy oraz realizację inwestycji mieszkaniowej.
Nawet siedem pięter
Początkowo wydawało się, że plany budowy bloków nie dojdą do skutku. Dwa lata temu urzędnicy odmówili deweloperowi wydania „wuzetki”, powołując się na negatywną opinię oraz ryzyko osuwania się mas ziemnych. W następstwie odwołania wniesionego przez dewelopera Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej nakazało ponowne rozpoznanie sprawy. Ratusz otrzymał korzystniejszą dla inwestora opinię z Państwowego Instytutu Geologicznego i postanowił wydać „wuzetkę”.
Plan zakłada wzniesienie czterech budynków w układzie kaskadowym – od strony mocno opadającej ulicy Siemiradzkiego miałyby powstać dwa bloki o wysokości do siedmiu kondygnacji, natomiast od ulicy Browarnej dwa budynki czterokondygnacyjne. Łącznie inwestor planował około 1500 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy wraz ze wspólnym parkingiem podziemnym.
Jednak wydaną „wuzetkę” zaskarżyli sąsiedzi planowanej inwestycji, ponownie podnosząc m.in. argumenty o małej stateczności pochylonego gruntu. Sąsiedzi, powołując się m.in. na kartę osuwiska z 2009 roku, uznają, że tak duża inwestycja w tym miejscu może doprowadzić do katastrofy, zagrażającej nie tylko nowym budynkom, ale także ich domom. Z kolei opinia PIG wskazuje, że warunki są co prawda skrajnie niekorzystne, ale nie uniemożliwiają inwestycji, a proponowane warianty realizacji prac dają gwarancję bezpieczeństwa zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu.
Kontrolują samych siebie
SKO uchyliło decyzję, jednak z jej uzasadnienia nie wynika, aby decydująca była kwestia trudnych warunków geologicznych. Jednym z najpoważniejszych zarzutów jest naruszenie zasad bezstronności. W toku analizy akt sprawy ustalono, że ten sam urzędnik ratusza sporządził analizę urbanistyczną, przygotował projekt decyzji, a następnie ją podpisał. Kolegium uznało taką sytuację za niedopuszczalną, podkreślając, że organ administracji ma obowiązek rzetelnie zweryfikować analizę, a nie „kontrolować samego siebie”.
Kolegium zakwestionowało również sposób wyznaczenia parametrów nowej zabudowy. Zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa nowe budynki powinny nawiązywać do istniejącej zabudowy. Tymczasem w zaskarżonej decyzji wysokość obiektów – sięgająca nawet 22 metrów – oraz wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono w oparciu o wartości maksymalne, a nie średnie występujące w okolicy. Organ odwoławczy uznał, że zabrakło przekonującego uzasadnienia dla tak znaczącego odstępstwa od lokalnych standardów.
Dodatkowo okazało się, że zapewnienia od dostawców mediów straciły ważność przed wydaniem rozstrzygnięcia. Bez aktualnych gwarancji technicznych wydanie „wuzetki” jest więc prawnie wadliwe.
Sąsiedzi wnieśli sprzeciw od rozstrzygnięcia, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oceni teraz prawidłowość wydanych decyzji. Kwestia inwestycji deweloperskiej wciąż pozostaje zatem otwarta.
Bartłomiej Kawalec
