Cztery kąty w gminie

W bielskim ZGM-ie przekonują, że mieszkania komunalne, to nie tanie lokale dla bogatych. Jednak i tam przyznają, że część lokatorów, to najemcy, którzy z racji dochodów mogliby spokojnie starać się o cztery kąty na wolnym rynku. Sęk w tym, że takich mądrali nie da się z zasobów komunalnych „wyciągnąć”. A są one przecież dla tych, których nie stać na rynkowy wynajem, czy własny kąt.

– Nie mamy po prostu do tego żadnych możliwości – twierdzi Krzysztof Kwiatkowski, z-ca dyrektora Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej. – Nie możemy sprawdzać, czy weryfikować dochodów naszych lokatorów. Dlatego długo jeszcze będzie tak, że jakaś ich część, to osoby, które, gdyby się starały o przydział mieszkania dzisiaj, nigdy by go nie otrzymały.

Łakomy kąsek

Mowa tu oczywiście o sytuacjach jeszcze sprzed 2019 roku, kiedy obowiązywały stare przepisy. Od ponad dwóch lat jest tak, że osoby, które po wspomnianym roku otrzymały przydział na lokal komunalny, bo uprawniał ich do tego dochód i sytuacja życiowa, mogą już być poddawani przez ZGM weryfikacji dochodowej. Właśnie w tym roku ZGM pierwszy raz tego dokonał. I okazało się, że spośród 780 takich lokatorów zaledwie w dwóch przypadkach dochody się zwiększyły. Nie oznacza to jednak, że osoby te dostaną wypowiedzenie najmu.
– Możemy w takich sytuacjach jedynie podwyższyć czynsz o tyle o ile wzrósł ich dochód – tłumaczy Kwiatkowski. – Dopiero, kiedy lokator nie wyraziłby na to zgody, możemy zastosować wypowiedzenie najmu.

Teoretycznie więc czynsz, jeśli dochód lokatora sukcesywnie wzrastałby, mógłby osiągnąć pułap zbliżony do tego, jaki panuje na wolnym rynku. Ale nawet wówczas trudno zakładać, że ktoś, komu udało się zamieszkać w lokalu komunalnym opuściłby go z własnej woli. Gmina jest przecież stabilniejszym pod wieloma względami właścicielem mieszkań od osób prywatnych oferujących mieszkania na wolnym rynku.

Mieszkania komunalne są więc ciągle łakomym kąskiem dla wielu spośród tych, którym udało się w nich zamieszkać przed 2019 rokiem, ale też mogą takie być i dla nowych najemców.

Progi i bariery

Z definicji tymczasem wynika, że komunalne cztery kąty, to lokale przeznaczone głównie dla tych, którym w życiu gorzej się wiedzie. Nie stać ich na wynajem na wolnym rynku, tym bardziej na kupno własnego mieszkania. Aktualnie w Bielsku-Białej spośród wszystkich mieszkańców miasta w zasobach komunalnych mieszka ich około siedem procent. Jak podaje ZGM, to w liczbach bezwzględnych nieco ponad dwanaście tysięcy lokatorów.
O przydział mieszkania komunalnego mogą się ubiegać jednak ci, których predysponują do tego odpowiednio niskie dochody. Dzisiaj jest to pułap powyżej 849 zł, maksymalnie do 3963 zł w przypadku tzw. gospodarstw jednoosobowych. Gdy mowa już o rodzinie, są to wartości odpowiednio powyżej 566,25 zł i maksymalnie 2 831,27 zł. Takie są warunki, kiedy ktoś ubiega się o mieszkanie komunalne w „normalnym” standardzie. ZGM zarządza też mieszkaniami socjalnymi. Te są przeznaczone już dla ludzi, którzy tkwią w poważnych tarapatach finansowych. W ich przypadku, aby dostać lokum socjalne dochód jednoosobowego gospodarstwa domowego nie może przekraczać 849 zł, a w rodzinie 566 zł na osobę.

Szczęśliwcy zapłacą czynsz od 5,60 zł/m2 do 11,30 zł/m2 w zależności od standardu mieszkania (stawka czynszu socjalnego wynosi tymczasem 2,80 zł/m2). Dla przykładu czynsz za lokal komunalny o pow. 46m2 w tzw. bloku mieszkalnym wynosi aktualnie 495 zł. Razem z opłatami za wodę, ogrzewanie oraz odpady komunalne (dla 2 osób) to 853 zł. Przykładowy czynsz za najem socjalny lokalu o pow. 28,55 m2 (lokal w wyremontowanym budynku z ogrzewaniem etażowym gazowym) wynosi 79,94 zł, a razem z opłatami za wodę oraz odpady komunalne (dla 3 osób) 222,87 zł. Jest się więc o co starać, tym bardziej dzisiaj, kiedy czynsze na wolnym rynku rosną niczym grzyby po deszczu.

Puste i drogie

W maju br. złożonych było tymczasem 501 pozytywnie zweryfikowanych wniosków, z których 86 dotyczy osób już umieszczonych na listach wynajmu (czyli posiadających uprawnienie do wskazania lokalu i zawarcia umowy najmu). Miasto posiada z kolei 6745 lokali mieszkalnych.

– Wszystkie nadające się do przekazania osobom uprawnionym (listy wynajmu, zamiany lokali, realizacja wyroków z prawem do najmu socjalnego) są wskazywane na bieżąco – zapewnia dyrektor Kwiatkowski.

Wciąż też sporo jest tzw. pustostanów, które drażnią zwłaszcza tych, którzy na mieszkania komunalne oczekują latami. Kwiatkowski ujawnia, że obecnie jest ich w mieście 673 i tłumaczy, że są to albo lokale w budynkach opróżnionych i przeznaczonych do remontu generalnego (lub aktualnie remontowych), albo odzyskane w wyniku naturalnego ruchu ludności i wymagające przeprowadzenia remontu.
– Spora część nie jest możliwa do remontu, bez generalnego remontu całego budynku – dodaje dyrektor.
W ciągu roku ZGM oddaje jednak, jak się okazuje, ponad dwieście lokali po remontach. Ich zakres zależy od standardu odzyskiwanego lokalu. Tańsze są remonty pustostanów w budynkach o standardzie współczesnym (tzw. bloki), gdzie do najdroższych pozycji remontowych zalicza się wymianę stolarki okiennej. Znacznie droższe są remonty pustostanów w kamienicach, co związane jest z prowadzoną od kilku lat polityką likwidacji pieców kaflowych w zasobie komunalnym i wynikającą z tego koniecznością wykonania instalacji ogrzewania (w przeważającej części lokali są to ogrzewania etażowe gazowe). Koszt remontu pustostanów wynosi, jak informuje ZGM, od 10 tys. zł do nawet ok. 200 tys. zł za lokal.

Zmora ZGM-u

Interesowało nas też, czy budżet miasta musi dopłacać do komunalnych mieszkań skoro ceny wynajmu na rynku wolnym są znacznie wyższe?
– Stawki czynszu najmu są urealniane na bieżąco – twierdzi jednak dyrektor Kwiatkowski. – Ostatnia zmiana weszła w życie w marcu 2022 r. Miasto nie dopłaca do bieżącego utrzymania lokali, ale ZGM otrzymuje dotację przedmiotową na remonty pustostanów (w 2022 r. dotacja ta wynosi 3.500.000 zł).

Z uwagi na drastyczne wzrosty cen materiałów i usług budowlanych, przychody z czynszów pokrywają jednak jedynie najniezbędniejsze wydatki w zakresie utrzymania budynków i gruntów – m.in. drobne remonty, media w częściach wspólnych, sprzątanie, odśnieżanie chodników i ulic w zarządzie ZGM. Ponadto część najemców nie opłaca czynszów, w związku z czym realne wpływy są niższe niż planowane, skutkując jeszcze niższymi wydatkami na utrzymanie budynków.

Z tego też względu zadłużenia lokatorów, to największe straty ZGM-u. Okazuje się, że na dzisiaj są oni winni ZGM-owi w sumie blisko 11,5 mln zł. Część z tych ludzi dawno już lokale opuściła, ale wciąż nie regulują oni zaległości. W dwóch przypadkach są to kwoty ponad 50 tys. zł, jeden dłużnik zalega z opłatą 30 tys. zł, a dziewięciu innych powinno wpłacić do kasy ZGM po około 20 tys. zł. W uzasadnionych przypadkach ZGM idzie dłużnikowi na rękę rozbijając zadłużenie na raty pod warunkiem, że dotrzymuje on słowa. W innych przypadkach sprawa trafia do sądu. Rocznie jest to od 30 do 60 takich wniosków o opróżnienie lokalu. Jeśli sąd decyduje o przyznaniu lokalu zastępczego, ZGM stara się go znaleźć. Dzięki temu jest, jak wynika z analizy, jednym z niewielu tego typu w Polsce, który nie musi płacić odszkodowania za to, że nie ma gdzie takiego lokatora umieścić.