Hala wśród pól i drzew?

Prywatny inwestor zamierza wybudować w Starym Bielsku centrum logistyczne. Ogromne hale magazynowe mają stanąć wśród pól i zagajników. Informacja wstrząsnęła okoliczną społecznością i wywołała falę protestów. W obronie mieszkańców stanęli niektórzy radni.

– Jako mieszkańcy i właściciele działek w Starym Bielsku wyrażamy swój niepokój i sprzeciw w związku z wszczętym postępowaniem w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowo-logistyczno-spedycyjnej przy ulicy Francuskiej i Szklanej – piszą przeciwnicy inwestycji sugerując, że powstanie w tym miejscu takiej zabudowy byłoby sprzeczne z zapisami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Bielska-Białej. – Teren planowanej inwestycji znajduje się na obszarze oznaczonym jako tereny zielone (Z) lub z zakazem zabudowy (ZS) – podkreślają. I dziwią się, dlaczego inwestor – wiedząc o tym – wystąpił do Ratusza o wydanie warunków zabudowy dla ogromnej hali magazynowej wraz z infrastrukturą. Jak twierdzą – uciążliwą zarówno dla środowiska naturalnego, jak i lokalnej społeczności.
Odpowiedź na te wątpliwości jest jednak krótka – wystąpił, bo miał takie prawo, a zapisy studium nie mają w tym wypadku znaczenia. Obszar, o którym mowa, nie jest objęty planem przestrzennego zagospodarowania, co w tym przypadku stawia inwestora w uprzywilejowanej sytuacji. Nie jest objęty, bo takiego planu nie udało się uchwalić i to głównie za sprawą właścicieli okolicznych gruntów, za którymi murem stanęła niegdyś większość bielskich radnych. Już w 2005 roku Rada Miejska na wniosek Ratusza podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu przestrzennego zagospodarowania dla sporego fragmentu Starego Bielska obejmującego między innymi obszar, na którym teraz inwestor chce wznieść hale. W projekcie grunt ten przewidziano – zgodnie z zapisem w studium – pod działalność rekreacyjno-sportową, jako tereny zielone (pod działalność gospodarczą przewidziano obszar położony po drugiej stronie ulicy Francuskiej). Takiemu zapisowi sprzeciwili się jednak właściciele nieruchomości, którzy zamiast „zieleni” woleli tam zabudowę mieszkaniową. Nie ma się czemu dziwić, bo chodzi o jedno z bardziej atrakcyjnie położonych miejsc w mieście. Na to jednak planiści zgodzić się nie mogli, bo taki zapis w planie zagospodarowania byłby sprzeczny z tym, co stoi w studium.
Koniec końców plan zagospodarowania w zaproponowanym kształcie nie został przyjęty, a w 2015 roku Rada Miejska podjęła ostatecznie uchwałę, w której uchyliła tę z 2005 roku o przystąpieniu do jego sporządzenia. Jednocześnie miasto – idąc niejako na rękę postulatom mieszkańców – przystąpiło do prac nad wprowadzeniem zmian w studium dopuszczających w tym miejscu zabudowę jednorodzinną. Rozpoczęta wtedy procedura jeszcze się nie zakończyła (prace planistyczne nad nowym studium dla całego miasta są zaawansowane), nie mówiąc już o tym, że o przystąpieniu po raz kolejny do prac nad sporządzeniem planu zagospodarowania nikt w Ratuszu nawet jeszcze nie myśli.

Taka sytuacja sprzyja inwestorowi. Tam gdzie plan nie został uchwalony wszystko się rozmywa. Zgoda na inwestycję udzielana jest na podstawie wydawanych przez stosowne urzędy (w tym wypadku Urząd Miejski w Bielsku-Białej) tak zwanych warunków zabudowy. Przy czym zapisy w studium nie są w tym wypadku dla urzędników wiążące. Muszą być brane po uwagę wyłącznie przy sporządzaniu planu zagospodarowania, a nie podczas wydawania tzw. WZ-ki. Mówiąc najprościej tylko plan zagospodarowania musi być zgodny z tym, co zapisano w studium. Brzmi paradoksalnie, ale takie mamy w Polsce prawo. – Czy zatem luka planistyczna (…) ma się stać przyczynkiem dla urzędników do wydania „pozytywnej” decyzji o warunkach zabudowy dla olbrzymiej inwestycji usługowej po południowej stronie ulicy Francuskiej w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej? – pytają protestujący.

W obliczu zaistniałych okoliczności jest to pytanie raczej retoryczne. Warunki zabudowy wydawane są bowiem w oparciu o przepisy ogólne, wynikające z wielu ustaw szczegółowych (jak chociażby o lasach, gruntach rolnych czy prawie wodnym) oraz na podstawie dwóch kluczowych przesłanek: czy zachodzi zasada tak zwanego „dobrego sąsiedztwa” (czy w pobliżu istnieje już zabudowa o podobnej funkcji) oraz czy działka ma dostęp do drogi publicznej. W tym przypadku te przesłanki są po stronie inwestora. Przy ulicy Szklanej, po drugiej stronie ulicy Francuskiej, powstały już duże hale magazynowe, a sama ulica Szklana (choć jeszcze nie tak całkiem dawno była to droga polna) jest drogą gminną, czyli posiada status drogi publicznej. Trudno więc będzie odmówić inwestorowi wydania dokumentu, o który wnioskuje. Zwłaszcza, że jak wyjaśnia wiceprezydent Przemysław Kamiński (w odpowiedzi na interpelację radnych Konrada Łosia oraz Andrzeja Gacka) „decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, co oznacza, że jeśli właściwy organ – w ramach posiadanej swobody konkretyzacyjnej – stwierdzi spełnienie warunków ustawowych wydania decyzji pozytywnej, to ciąży na nim obowiązek wydania tego rodzaju decyzji”.

To oznacza, że jeśli wspomniane wyżej przesłanki są spełnione urzędnicy nie mają innego wyjścia jak tylko wydać warunki zabudowy. Gdyby postąpili inaczej, taką decyzję łatwo zaskarżyć i podważyć. Jedyną skuteczną metodą zablokowania inwestycji byłoby szybkie uchwalenie planu zagospodarowania uniemożliwiającego budowę na tym gruncie tego typu konstrukcji. To jednak wydaje się mało realny scenariusz, chociażby z tej przyczyny, iż sporządzenie planu wymaga sporo czasu, a tego najwyraźniej już nie ma.