Rynek pierwotny nieruchomości w 2020 – stan, dynamika i prognozy

Analizując stan rynku nieruchomości w I kwartale 2020 roku, nie da się nie wziąć pod uwagę nagłych zmian, które w życie gospodarcze wprowadził kryzys związany z epidemią koronawirusa. Rynek jest niezwykle podatny na tak istotne czynniki pozagospodarcze i pierwsze ślady tego wpływu już da się zauważyć. Jednak każde zmiany następują stopniowo, więc w I kwartale 2020 roku mamy też do czynienia z tendencjami poprzednich lat. Jak wygląda stan obecny rynku, jak zmieniają się ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i co czeka na poszukujących nowego mieszkania w 2020 roku? Zebraliśmy opinie ekspertów z różnych centrów analitycznych oraz najnowsze dane o cenach nieruchomości przedstawionych na portale inwestycji mieszkaniowych w Polsce Korter.

Jak wyglądała dynamika cenowa na rynku pierwotnym pod koniec 2019 i na początku 2020 roku

Stabilna już od kilku lat tendencja ciągłego wzrostu cen nieruchomości ujawniła się też w roku 2019. Według danych numbeo.com, opartych o raport Narodowego Banku Polskiego, stawka za metr kwadratowy nieruchomości zarówno nowych inwestycji, jak i mieszkań rynku wtórnego sięgnęła rekordowego poziomu. W skali kraju metr kwadratowy na rynku pierwotnym kosztował średnio 8200 zł, rynek wtórny zaś oferował średnią cenę 7600 zł. Wzrost ten był związany z ciągle rosnącym popytem, który z kolei wynikał z podwyższenia dochodów kupujących. Deweloperzy jednocześnie z rozszerzeniem oferty inwestycji podnosili też ceny.

Jak zmieniły się ceny nieruchomości na początku 2020 roku? Bankier.pl podaje zestawienie danych, które w pełni potwierdza tendencje poprzednich lat. Wzrostem cenowym charakteryzował się zarówno najpopularniejszy segment ― przede wszystkim stołeczny i wielkomiejski, jak i rynek drugorzędny.

Porównanie danych ze stycznia i lutego 2020 roku pozwala na następujące wyniki:

Warszawa. Nieustanny wzrost cen nieruchomości w stolicy od dawna już nie jest na rynku nowością. Ceny mieszkań tu są, naturalnie, najwyższe. Wzrost jest jednak mniej zauważalny, niż w pozostałych regionach ― w porównaniu do stycznia w lutym 2020 nieruchomości w Warszawie zdrożały o około 1%. Podwyższenie to zatrzymało średnią cenę rynkową metra kwadratowego na rynku pierwotnym na poziomie blisko 10 000 złotych. Tyle kosztuje metr kwadratowy w mieszkaniu o średnim metrażu ― ponad 40 m kw., najmniejsze lokale są z kolei droższe o około 1000 złotych za metr. Popularność małych lokali wśród kupujących związana jest właśnie z drożyzną warszawskiego rynku.

Kraków. Atrakcyjny pod względem inwestycyjnym Kraków według cen nieruchomości plasuje na drugim miejscu po Warszawie. W styczniu 2020 roku zaobserwowano tu korektę w wysokości 4%. Luty też przyniósł podwyższenie cen, co prawda, nieco niższy ― sięgał on blisko 1,7%. Stawka deweloperska na rynku krakowskich inwestycji stanowiła blisko 9000 zł.

Gdańsk. Również popularny wśród inwestorów Gdańsk wykazał się wzrostem cen nieruchomości o około 3%. Charakterystyczne jest to, że w tej lokalizacji największą popularnością cieszyły się nie najmniejsze lokale, jak w Warszawie, ale mieszkania o metrażu od 40 do 60 m kw. W tym segmencie wzrost cenowy w lutym 2020 roku sięgnął nawet 6%.

Wrocław. Nieruchomości rynku pierwotnego w stolicy Dolnego Śląska również zdrożały o około 3%. Z kolei tendencja do zwiększającej się popularności lokali o powierzchni od 40 do 60 m kw. jest tu jeszcze bardziej wyraźna, niż w Gdańsku ― tego typu mieszkania zdrożały tu o około 8%.

Katowice. W skali roku stolica Śląska wyróżniła się zadziwiającą dynamiką cenową ― w porównaniu do danych z początku 2019 roku, ceny w roku 2020 były nawet o 20% wyższe. Miasto staje się coraz bardziej popularne wśród deweloperów realizujących inwestycje w wyższym standardzie, rośnie też popyt, co sprzyja takiemu wzrostowi cen.

Do sporządzenia jakichkolwiek prognoz i pełniejszego zrozumienia dynamiki rynku należy jednak nieco rozszerzyć paradygmat. Przytoczmy średnie ceny nieruchomości na rynku pierwotnym w skali kilku lat. Grafika przedstawia dane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl. Zawarte tu są informacje o cenach nowych mieszkań na terenie całej Polski ― ostatnio sprzedanych, znajdujących się w potocznej ofercie oraz inwestycji, których realizacja się skończy w roku 2021 i później:

Nieruchomości w stolicy ― ile kosztują w marcu 2020?

Warszawa wciąż jest na pierwszym miejscu pod względem cen na rynku nieruchomości, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. Z raportów Głównego Urzędu Statystycznego widzimy, że metr kwadratowy na rynku pierwotnym w marcu 2020 roku kosztował przeszło 9969 zł. Rynek wtórny również wykazał się odczuwalnym wzrostem cenowym, co sprawiło, że cena metra kwadratowego sięgnęła aż 11807 zł. Pod względem dynamiki cenowej warszawski rynek nieruchomości nie jest jednak tak intensywnie rosnący, jak pozostałe rynki krajowe.

Ze statystyk wynika, że w ostatnim kwartale w Warszawie najczęściej kupowano nieruchomości w ofercie cenowej od 9000 do 10 000 złotych ― udział takich transakcji wynosił blisko 25%.

Najpopularniejsze wśród kupujących były mniejsze lokale ― o powierzchni od 35 do 50 m kw. i w cenie od 400 000 do 600 000 złotych za mieszkanie. Segment ten stanowił przeszło 40% wszystkich transakcji. Nieco mniej popularne były mieszkania o metrażu od 50 do 65 m kw. ― kupowano je w około 25% przypadków.

Za ile da się w marcu 2020 roku kupić nowe mieszkanie w Warszawie?

• jednopokojowy lokal kosztuje średnio 359 904,00 zł
• mieszkania dwupokojowe sprzedawano w średniej cenie 385 728,00 zł
• trzypokojowe mieszkania wyceniano na około 525 956,00 zł
• mieszkania czteropokojowe i większe lokale dawało się kupić za średnio 875 509,00 zł

Oferty rynku pierwotnego w dużych miastach polskich

Centra wojewódzkie są nie mniej atrakcyjne dla kupujących, niż stolica. Widać to z poziomu cenowego na rynku pierwotnym tutejszych nieruchomości ― stawki są niższe, niż warszawskie, ale nadal pozostają na dość wysokim poziomie. Przy tym wzrost cenowy jest tutaj dużo intensywniejszy, niż w stolicy ― do przykładu, w styczniu 2020 roku nieruchomości w Krakowie zdrożały o około 4%. Jeśli przyjrzeć się zaś statystykom kupna i sprzedaży nieruchomości w ostatnim kwartale, odnotowujemy największy udział transakcji w przedziale cenowym od 200 000 do 500 000 złotych. Składały one ponad 50% wszystkich zawartych w tym okresie umów o kupno nieruchomości. Były to mieszkania o układzie od jednego do trzech pokoi. Tak intensywną dynamikę cenową da się wyjaśnić atrakcyjnością inwestycyjną większych miast wojewódzkich. Niektóre z nich są ponadto dużymi centrami turystycznymi, co też sprzyja rosnącemu popytowi. Jak wiadomo, wzrost popytu często skutkuje też wzrostem cen.

Jak się prezentują cenowo nieruchomości na regionalnych rynkach Polski? W oparciu o dane portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl podajemy zestawienie aktualnych ceń mieszkań w największych miastach:

Kraków. Stolica Małopolski znalazła się na drugim miejscu po Warszawie. Całkowicie podpada pod kryterium atrakcyjności inwestycyjnej spowodowanej przez intensywny ruch turystyczny. W marcu 2020 roku ceny mieszkań w Krakowie sięgnęły następującego poziomu:

mieszkanie jednopokojowe
295 832,00 zł
mieszkanie dwupokojowe
356 053,00 zł
mieszkanie trzypokojowe
443 360,00 zł
mieszkanie o układzie od 4 pokoi
681 354,00 zł

Gdańsk. W stolicy Pomorza również obserwowaliśmy stabilny wzrost cen na rynku pierwotnym, poniekąd wyższy, niż w pozostałych miejscowościach kraju. Wiosną 2020 roku odnotowujemy następujące średnie ceny mieszkań:

mieszkanie jednopokojowe
308 667,00 zł
mieszkanie dwupokojowe
338 707,00 zł
mieszkanie trzypokojowe
439 838,00 zł
mieszkanie o układzie od 4 pokoi
593 520,00 zł

Wrocław. Rynek nieruchomości stolicy Dolnego Śląska po wzroście cenowym, szczególnie w segmencie mieszkań o średnim metrażu, prezentuje się w marcu 2020 roku następująco:

mieszkanie jednopokojowe
287 617,00 zł
mieszkanie dwupokojowe
314 922,00 zł
mieszkanie trzypokojowe
394 274,00 zł
mieszkanie o układzie od 4 pokoi
562 325,00 zł

Poznań. Ceny mieszkań w stolicy Wielkopolski znalazły się w marcu 2020 roku na następującym poziomie:

mieszkanie jednopokojowe
238 519,00 zł
mieszkanie dwupokojowe
276 980,00 zł
mieszkanie trzypokojowe
369 525,00 zł
mieszkanie o układzie od 4 pokoi
581 597,00 zł

Katowice. Centrum województwa śląskiego jest coraz bardziej pożądanym obiektem dla deweloperów, co jest związane z ciągle rosnącym popytem. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym Katowic w marcu 2020 roku znalazły się w następującym przedziale:

mieszkanie jednopokojowe
288 404,00 zł
mieszkanie dwupokojowe
247 397,00 zł
mieszkanie trzypokojowe
325 851,00 zł
mieszkanie o układzie od 4 pokoi
437 056,00 zł

Łódź. Ostatnimi czasy Łódź cieszy się większą, niż dotychczas, popularnością wśród deweloperów i kupujących. Zainteresowanie to sprawiło, że w marcu 2020 roku ceny mieszkań w centrum województwa łódzkiego wyglądały następująco:

mieszkanie jednopokojowe
198 132,00 zł
mieszkanie dwupokojowe
230 883,00 zł
mieszkanie trzypokojowe
324 023,00 zł
mieszkanie o układzie od 4 pokoi
461 584,00 zł

W poniższej grafice ― na podstawie danych portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl. ― przedstawiamy zestawienie ogólne danych o najaktualniejszych cenach metra kwadratowego na rynku pierwotnym. Zestawienie to zawiera wspomniane powyżej centra wojewódzkie oraz obejmuje inne większe miasta kraju. Szczególnie charakterystyczny jest nagły wzrost stawek na nieruchomości w Gdyni ― niewielkie miasto Aglomeracji Trójmiejskiej wyprzedziło pod względem drożyzny nieruchomości nawet Kraków i Gdańsk.

Inwestycje w przedmieściach i mniejszych miasteczkach ― popyt ciągle rośnie

Wszystkie przytoczone powyżej zestawienia pozwalają jedynie na utwierdzenie się w przekonaniu o tym, że nieruchomości na rynku pierwotnym w popularnych miejscowościach zbliżają się do granicy dostępności finansowej. Świadczy o tym również duży udział transakcji kupna mieszkań o mniejszym metrażu. Jednak coraz częściej obserwujemy inną tendencję ― zamiast inwestować w mały lokal w centrum dużego miasta, kupujący rozpatrują oferty inwestycji ulokowanych poza strefą najwyższego zainteresowania inwestorów. Są to nieruchomości położone w mniej popularnych dzielnicach lub na przedmieściach wielkomiejskich, w miejscowościach satelickich oraz na szeroko pojętej prowincji.

Zainteresowanie w tego typu nieruchomościach jest dość uzasadnione:

• Nieruchomości na obrzeżach są dużo tańsze. Przypomnijmy liczbę zbliżającą się do 10 000 złotych za metr kwadratowy, którą przyniósł ostatni wzrost cenowy na rynku nieruchomości w Warszawie. Przy tym mieszkania w podwarszawskich miejscowościach są niemal dwa razy tańsze ―  lokal o powierzchni 40 m kw. w Markach kosztuje dzisiaj blisko 260 000 złotych, w Mińsku Mazowieckim ― przeszło 200 000 złotych, a w oddalonym o 100 kilometrów od Warszawy Przasnyszu da się kupić podobny lokal w cenie 160 000 złotych.
• Standard wielkomiejski. Deweloperzy w odpowiedzi na zapotrzebowanie klientów oraz w dążeniu do przyciągnięcia większej liczby kupujących dostosowują swoje “prowincjonalne” inwestycje do odpowiedniego standardu. Poniekąd przekracza on nawet standard części inwestycji położonych w atrakcyjnych dzielnicach.
• Centrum jest nadal interesujące dla inwestorów, prowincja przyciąga poszukujących własnego mieszkania. Priorytet lokalizacji jest charakterystyczna dla mieszkań inwestycyjnych, z kolei przeciętna rodzina planująca zakup lokalu stawia raczej na wygodę i przystępność cenową.

W grafice umieściliśmy zestawienie aktualnych, z marca 2020 roku, cen mieszkań ― od tych najmniejszych do lokali o największym metrażu ― ulokowanych w najróżniejszych miejscowościach Polski. Dane są oparte o statystyki portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl. Jest to zestawienie dość pomocne pod względem porównawczym, gdyż zawiera dane zarówno z mniejszych, jak i większych miast.

Koronawirus jako nowy współczynnik ― jak kryzys zmieni rynek pierwotny nieruchomości

Objęty państwową kwarantanną kraj czeka na skutki gospodarcze, których, według opinii większości ekspertów, nie da się uniknąć. Z danych rejestru BIG wynika, że obecnie w Polsce normalnie działa tylko 20% firm. Rynek nieruchomości również nie uniknie trudności. Jest to po części widoczne z raportów dotyczących poziomu sprzedaży w roku 2019 a 2020 sporządzonych przez polskie firmy deweloperskie. Przykładowo, deweloperzy Dom Development, Marvipol i Archicom mówią o istotnym spadku sprzedaży w 2020 roku – od -12 do -63 procent – w porównaniu do danych z początku 2019 roku. Z kolei inne firmy, takie jak Echo, Vantage czy Bronson, nadal notują wzrost – niektórzy nawet do +59 procent.

Co mówią eksperci o zmianach na rynku nieruchomości w 2020 roku?

Scenariusz 1
Wraz z obniżeniem popytu, który jest już obserwowany w ostatnich miesiącach, nastąpi zatrzymanie wzrostu cen mieszkań. Stawki na rynku pierwotnym pozostaną na poziomie lutego 2020 roku, a po odwołaniu restrykcji i powrocie do normalnego funkcjonowania gospodarki nastąpi stabilizacja rynku.

Scenariusz 2
Spadek popytu zmusi deweloperów do obniżenia cen. Jednak prawdopodobieństwo, że ta korekta będzie istotna, nie jest zbyt wysokie – analogiczne doświadczenia innych krajów, jak to Singapuru po epidemii SARS w roku 2013, wskazują na jedynie 2-procentowe obniżenie cen.

Nie da się jednak z pewnością prognozować, jakie skutki przyniesie obecna sytuacja, ponieważ skala bieżącego kryzysu przekracza granice lokalne i obejmuje niemal wszystkie rynki światowe.